租房O2O 革命在路上

    前几天我在四川成都仁恒写字楼巧遇警员查封Uber四川办公室，上百名员工被集中在大堂接受调查，如火如荼的O2O专车遭遇政策寒流。其实，相比于行，住的市场规模更大，在租车O2O火爆的今天，一场针对房屋租赁市场的O2O革命正悄然展开。

旧模式的硬伤：信任与服务的缺失

    房屋租赁市场庞大混乱，中介良莠不齐，漂在北上广深等一线城市的白领大都有过租房被欺的惨痛经历。记得多年前我在某美资公司做市场总监的时候，法务部的同事带着员工找到我，希望能通过媒体报道该员工几乎被黑中介抢劫的案例。我将此事反馈给电视台的朋友，友人苦笑说，这种事太多了，属于合同纠纷，报警都没用，跟别说媒体报道了。

    这么一个混乱的市场到底有多大呢？根据《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿。《2013年租房市场报告》显示：在所有租客中，42%的人为20~24岁，35%的人为25~29岁，12%的人30~34岁，8%的人35岁以上，3%的人19岁以下。

    从以上数据可以看出，目前租房的主体是90后。90后是玩着手机长大的，他们对移动互联网、APP的认可程度远高于他们的父辈。消费群体的生活已经网络化、移动化，倒逼房屋租赁行业不得不进行商业模式和思维的变革。

    目前，房屋租赁市场真正被互联网化的环节在房环节源。搜房网、链家等中介公司通过自建网站发布租赁信息，租客看中房源，经中介公司与业主签订租赁合同，中介公司从中收费。还有各类信息发布平台，“房东”在上面发布房源信息供租客自行挑选，线下成交。

    现实情况是，通过中介公司租房需要缴纳不少于月租金的中介费，而在网络平台遇到真实房东的机会甚至低于在菜市场买到名牌包的几率。即使是顺利租到了房子，房东与房客之间依然存在各种问题。

    私人住房租赁合同大多为一年期，租约快到期之时，租赁双方就需要再次协商是否续约。即使在租赁期限内，租赁关系也很不稳定。因出售或家庭自身因素影响，房客经常面临房东提前终止租约的要求；公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。

    另外，出租住房的日常监护常常处于缺失状态，如出租房的设备老化（热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀等）。房客也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或滥用，导致出租住房存在大量安全陷患。

新思维的冲击：整租改造+全程托管+诚信平台+青年社交

    在国外，房屋租赁往往有着很详细的法律规定，比如在马来西亚，房东不允许直接租房给房客，必须通过中介，而中介人员还要负责该房屋的各种管理，按时收取房租等工作。曾经有一位华裔中介跟我聊天说，最烦中东人，吹得天花乱坠，经常拖欠房租，没法向房东交待。有一次气急了开车撞了客户那辆限量版玛莎拉蒂，保险公司出钱维修，让客户足足等了一个多月的配件！

    所以，租房O2O需要解决的不仅仅是真实房东信息，还有大量的后期维护及房租收取等工作，雷军投资的YOU+国际青年公寓从另一种思路解决了这个问题。

    YOU+的商业模式是租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租，主要针对参加工作不久的年轻人。卖点是良好的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。

    与其他公寓相比，YOU+国际青年公寓强烈体现了以用户为核心的思维：它允许居住者对租住空间进行改造，公寓的一层开辟成所有租客的客厅，聚会、观影、会客、泡吧甚至办公——这也是YOU+的主打功能，出发点更多的是社交。据悉，YOU+国际青年公寓号称有三不租：45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。

    房源，是YOU+遇到的最大挑战。YOU+公寓主要分布在北上广，目前已经运营的有广州凤凰店和广州白云店，月租金在2000元到3000元之间。北京苏州街附近的YOU+公寓即将装修完毕。但每一座YOU+公寓不能容纳太多的住户，以广州为例，每一座公寓的房源仅在120间左右，属于高端白领居住项目。

    除了YOU+之外，蘑菇公寓也是传统房屋租赁市场的一个搅局者。蘑菇公寓创立于2014年1月，是一家主打单身白领合租公寓O2O服务平台，其模式与自如友家相接近。同时，蘑菇公寓通过线上线下活动建立趣味蘑菇圈，打造社交关系网络。

    不同于YOU+和蘑菇，另一些长租品牌公寓则专注于对目前大量存在且极不规范的“二房东”进行互联网化管理。职业房东的聚集，让社会资源O2O拥有了可能性。在轻资本模式下，可以有更多的资金投入社群和社区的运营，以提高个性化群体的环境竞争力。对于职业房东来说，省去了高达数百万的系统研发费用，并且能够免费的获得装修、设计、金融、品牌、推广等服务。对于租客来说，能够在诚信化的平台上认识兴趣相投的伙伴，并且在租房以外完成娱乐、生活、工作的多方协作。

    移动互联网对生活的入侵如水银泻地，不仅是工具、渠道，也是入口、平台，越来越多的需求和资源依赖其来匹配、嫁接。因此，利用互联网工具开发长租管理系统，做职业二房东服务，做租客服务，有着不可比拟的整合优势，也有着巨大的存展空间。

    移动互联时代的O2O，最重要的就是第二个Ｏ（线下），芸芸众生的衣食住行才是这个生态链上的金钥匙。回到线上，租房O2O将不仅仅是一个租房的平台，还是租客生活化消费的平台，再加上社区和社交的概念，也是有可能的。

    不过，社交需要完整的生态，不是靠一个概念或者某一产品就能做起来。O2O从模式上是行得通的，只是要付出很高的成本，不光是开发、推广成本，还包括时间成本和运营成本。

    不管怎样，租房O2O已经在路上，革命迟早要到来。2015年初，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，政策的春风吹皱的只是一池春水，其下则涌动着更大的激流。