武汉普通房门槛降低 “政策性降价”将强振楼市

　  延续了4年的武汉市普通住房标准终于作出重大调整。

　　2015年7月27日起，武汉市普通住宅认定标准一刀切，衡量普通住房，不再看房屋总价，也不再分中心城区和远城区，而只看住宅小区容积率和单套房屋建筑面积。

　　相较以往政策，此次新政有三个显著变化：取消了执行多年的140万元的房屋总价标准，将单套房屋的建筑面积增加了4平方米，统一中心城区和新城区的容积率标准。

　　通过对比可以看出，新的“普通住房”标准比旧标准确实放松不少。那么，普通住宅标准放宽后，对哪部分购房者利好？又将给未来楼市走向带来哪些影响？

　　对此，中国指数研究院华中分院研究总监李国政据记者采访时表示，标准调整后，普通房契税降低，减少购房人置业成本。特别是城区144平方米以下楼盘，由于不设价格门槛，利好最大。

　　为何要调整普通住房标准？

　　普通住房的概念出现于2005年，当年建设部等七部委共同发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，首次提出普通住房概念。武汉市却是从2004年开始区分普通住房和高档房。

　　2011年12月1日起，武汉市中心城区普通住房标准再次放宽。中心城区普通住房只需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；总价不超过140万元（含140万元）。

　　据了解，去年以来，全国19个副省级以上城市中，已有近10个城市调整了普通商品住房标准。

　　目前，北京市正在执行的普宅标准始于2014年10月8日，五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。个人销售购买满5年的普通住房，免5.5%营业税。个人购90平米内普通住房，属家庭唯一住房，按1%税率收契税。

　　而上海现行的标准则是自2014年11月20日起实行，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：房屋需为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　“近期颁布的普通商品住房标准，首次取消了对房屋总价指标的限制，仅以容积率和面积作为普通住房标准的认定条件。即同时满足小区容积率在1.0以上、单套房屋建筑面积在144平方米（含）以下两个条件，就可认定为普通住房。非普通住宅，契税缴纳标准为3%。普通住宅则执行原有的1.5%契税。90平米以下首套房契税仍为1%。”日前，武汉市合生房地产顾问有限公司副总经理刘庄据记者表示，“将高档住宅的定义主要划定在密度较低的别墅区和大户型，单价涨跌不再是评判住房高档与否的因素之一。这让更多家庭享受到税收优惠，从而降低了购房成本。”

　　那么，对于在今年7月27日新政实施之前买房的市民，能否按新标准享受税费优惠政策呢？武汉市房管局市场处负责人称，是否享受优惠以合同网签时间为准。如果之前买了房，但直到27日之后才网签，就可享受；反之则不能。

　　部分房屋税费减少一半

　　家住武汉市江夏区的吴女士打算购买一套新房，日前看中位于武昌水果湖一处3室2厅2卫的住宅，该房面积142平方米，单价14000元，总价198.8万元。

　　按照此前认定标准，这套房属于非普通住宅，买房契税按总价3%缴，即6万元。

　　7月28日，吴女士在得知普通住房认定新标准后，拨打电话向楼盘销售处咨询。很快就从销售人员处得到证实，按照新标准，她看中的这套房子将执行普通住宅标准，光契税一项就优惠了3万元。

　　“武汉房地产市场正在不断升温，刚需和改善型需求日益增加，而高端改善型需求却一直处于观望状态。该政策的出台无疑加速了观望者进入市场的步伐，‘豪宅’变‘普宅’，减少了购房者的成本，增加了购房者的置业热情。”戴德梁行武汉公司总经理黄广平表示。

　　业内人士认为，购买141平方米至144平方米住房的市民，是直接受益者。按照原先的政策，这个区间面积的房屋为非普通住房，如果购买后是家庭唯一的住房，购房时要交房屋总价3%的契税，而按照新标准，这些房子变成了普通住房，可享受税费优惠，只需交1.5%的契税。

　　200万的房屋可以节约契税3万元，这相当于给房屋优惠了1.5%。正是由于上述政策，武汉市中心一些高端项目出现“政策性降价”，以汉口江汉路某楼盘为例，单价已经高达3万元/平方米，但最大户型只有128平方米，也归于“普通住宅”，购房者能节省5万多的契税成本。