改善型需求刺激二手房市场 优质房源更受青睐

近期，市区改善型需求置换房屋的现象日渐增多，二手房市场出现交易量明显回暖。与此同时，不同的二手房房源的出售难易程度、价格均存在较大差异。业内人士认为，当前购房者对房源的要求逐步提高，更加考验对房源、小区的管理与维护。

改善置换日渐增多

自“330”楼市新政正式实施及“温八条”出台后，温州楼市开始复苏，其中改善型需求入市较为明显，并延伸到二手房市场。

市民黄先生近日将老城区的房子挂牌出售，于湿地板块购买了一套新房。他表示，原有房子的设计在如今看来已有些过时，新政后首付降低，购房压力相对减轻，购买新房不仅能提升居住品质，而且市场回暖后，比较看好新房的行情。家住市区西向的张先生近期也开始于市区各大板块寻找新房，他表示，近期市场行情回暖，身边许多亲戚、朋友都买了新房，在小区的环境、品质等方面均非常吸引人，而自己如今住的房子，越来越多的住户开始搬出，取而代之的是租客，看着大家都在换新房，自己也开始“蠢蠢欲动”。

像黄先生、张先生这样的人，在楼市新政出台后还不少。记者从温州平安易居等房产中介公司了解到，今年年初二手房房价仍处于持续下跌的状态，自新政出台后，交易量明显上升，同时房价触底，总体上比较平稳，一些区域出现小幅上涨的现象。前几年学区房成为二手房市场的主力，今年以来，尤其是新政出台以来，改善型需求出现明显增长的现象，除学区房涨幅相对较大外，一些改善型房源也出现小幅上涨，高端市场总体较为平稳。其中，“卖一买一”的房屋置换占了大多数，包括“以旧换新”、“以小换大”等多种情况。

根据市住建委发布的7月房产数据显示，二手房市场交易量继续保持上升势头，市区完成二手房交易2037套，同比上升54.08%；建筑面积30.91万㎡，同比上升80.28%。其中住宅1893套，同比上升57.49%。

不同房源差距拉大

近年来，温州楼市不断调整，房价已实现去泡沫，回归到一个相对合理的区间，不仅使得许多原本没有能力购房的市民看到了希望，而且房价的止跌企稳也使得许多购房者对后市充满信心。与此同时，近年来城市周边区域发展迅速，不仅相对而言规划合理，道路网、公园、商业、医院等设施逐步完善，而且部分板块还有城市快速路及正在建设的轨道交通，生活方式较为现代化，深受年轻人的欢迎。与此同时，一些楼盘的小区绿化、外立面、智能化、物业管理等方面较老小区均有很大优势，同时户型设计更为合理，拓展面积更为房源提升了利用率。综合来看，较高的性价比对购房者有较大的吸引力，也激发了购房者的改善需求。

许多市民在购买新房的同时，也将原有的房子挂牌出售。记者从多家中介机构了解到，今年以来挂牌出售的房源非常多，许多市民均为置换新房而出售，老房子、次新房等均有。其中，除学区房外，一些无电梯、无小区、无车库的老房子，及一些存在商住混合现象的房子，部分住户已转向以租客为主，出售相对较困难，价格相对较低，鹿城区此类房源多数在15000元/㎡内，龙湾、瓯海等地在10000元/㎡左右甚至更低。另外，在一些次新房中，还存在一些无南北通透、朝南沿主干道、面积较大的房源，尤其是一些仅三房的非普通住宅（面积在144㎡及以上），面对新房优势较少，同样出现价格相对较低的现象。而部分具有一定规模、结合低密度住宅的次新房，以及临近公园、绿地、河流的景观房，价格出现微幅上涨的现象，甚至存在一些高价成交的现象。

此外，装修对房源出售及房价也存在不同的影响。一些装修较新、较豪华，同时主人保养较好的房源，会受到一些希望拎包入住的购房者欢迎，甚至价格可以出现微幅上涨。而一些装修较为简单、时间较长且保养不佳的房源，则对房价影响不大，甚至使得一些希望按自己风格装修的人更愿意选择毛坯房。同样，同类型的房源，不同的小区环境、小区管理也同样会对房源出售及房价产生相应的影响。

购房要求有所提高

温州平安易居副总经理王超爱表示，在经过楼市调整后，当前购房者以刚需、改善型等自住需求为主，购买目的性较强，考虑周期缩短，一旦有条件、价格合适的房源就会出手购买。同时，购房者的购买行为，尤其是购买二手房的购房者，相对较为理性、谨慎，购买要求也有所提升，不仅对小区的品质、环境等方面有所要求，还对小区周边的设施要求眼见为实。因此，今后一些规模较大、拥有一定居住量、更容易形成居住氛围的规模楼盘将受到欢迎。与此同时，功能完善的品质小区、学区房、景观房及开发商口碑优良、物业管理较好的房源也会更容易出售。

对于一些人要购买二手拍卖房源的现象，王超爱认为，购房者需充分了解该房源的居住情况、房源背景、税费等方面，最好由专业人士指导，以免今后产生不必要的麻烦。