二套房首付四成政策半年未落地 利率大多上浮10%

今年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

房贷政策调整已经过去了近半年的时间,《证券日报》记者近日走访北京地区多家银行了解到,目前北京市二套房贷款多执行最低首付五成的标准,执行利率也大多为基准利率上浮10%。不过,如果购房者贷款已经还清此前的房贷,即便名下有房依然可以按照首套房贷款政策执行。

首付四成仅为理论可行

二套房首付四成政策出台初期,多家银行纷纷表态支持,并根据政策做出相应调整,但如今看来,执行力度偏弱。除了政策实施初期部分银行支持二套房首付四成外,目前北京地区各家银行大多执行最低首付五成的标准。

在走访过程中,多家银行个贷经理表示,“银行会根据借款人的资质状况、征信记录、还款能力确定二套房首付比例,多按照五成执行。”但是,也有少数股份制银行和区域性银行要求首付最少六成。由于北京住宅每平米金额较高,首付相差一成金额的差距很大,银行究竟怎样执行政策就显得影响很大。

融360数据显示,某股份制银行标注的二套房贷首付最低可低至四成。但当《证券日报》记者前往该行北京地区网点咨询时,贷款专员却告知:“目前二套房首付最低为六成,只有部分与房地产公司合作的新盘才有可能拿到四成首付的政策,同时贷款金额也要达到一定的额度。并且,这样的新盘也越来越少,能不能批下来也要看开发商和对应支行的合作细节。”

链家地产的一位经纪人告诉《证券日报》记者,“二套房贷款首付四成的新政,只有少数银行在4月份执行了不到一个月的时间。目前,大行都按照二套房首付五成的标准执行,和我们中介有合作的银行近三个月都没有批过四成首付,个人申请应该是没有任何希望。

二套房贷款利率打折难

根据“3·30新政”,二套房贷利率由商业银行自主确定,不必再按基准利率上浮10%的政策统一规定执行。但是,迄今为止,二套房贷款利率一直未松动。截至目前,北京各银行普遍维持基准利率上浮10%的标准。

某国有大行的贷款经理告诉《证券日报》记者,“基准利率一年内降了5次,商业银行房贷业务利差越来越薄,二套房贷可以弥补一部分利差的下降,短期内不可能有折扣,没有继续上浮就已经等于打折了。”

另一位银行工作人员也表示,“银行房贷业务主要还是面向首套房贷款购房者,目前批贷速度虽然很快,但是放贷速度已经放缓。近几个月楼市火热,有些支行的贷款指标已经用完,估计二套房的利率不会有松动。”

《证券日报》记者以购房者身份咨询地产中介时,经纪人纷纷给出了“离婚买房”的建议。

而当本报记者提出不考虑离婚,希望中介帮忙选择合作银行拿到最低折扣时,各个中介公司均表示希望不大,“如果只考虑二手房,首付五成现在肯定是最低的。大行利率要上浮10%,其他银行有可能获批基准利率,但是这些银行对客户资质要求很高,成功的几率也非常小,我们上个月只成功办理了几单。”

事实上,最新一轮降息后,如果按照二套房贷款,基准利率上浮10%为5.665%;按照首套房贷款,基准利率八八折后为4.532%。

北京地区难享公积金新政

近日,住建部、财政部、央行联合通知,自9月1日起,拥有对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降至20%。

不过,由于北京市对于二套房有最高限额80万元以及利率上浮10%的门槛,这意味着,即使首付降至20%,纯公积金贷款也只能购买总价为100万元的房产。从北京市目前成交均价来看,不只是改善性二套房,首套房也难符合此标准。

当然,购房者可以选择组合贷款获得更高的贷款额。但是当前组合贷款的首付要求是“标准不同,取其高”的原则。公积金新政后,商贷首付比例高于公积金贷款,也就是说,组合贷款的首付比例也不会按照20%执行,而是执行对应的商贷标准。