观点：地产股处于不破不立的阶段

陈聪 过去一个月，我们认为，地产指数上涨的关键原因，既非政策刺激，也不是基本面超预期，而是保险资金举牌蓝筹上市企业。保险资金是市场的增量资金，且其举牌的个别蓝筹企业在行业内有号召力，这就使得地产指数一路向上。

市场只有重视存量资产业绩贡献和清算价值的资金，才最后发现了龙头地产公司的价值，其他资金无法对地产龙头估值进行纠正，这实际上说明了地产开发公司发展所处的阶段。举牌并不是行业价值发现的冲锋号，而是行业面临转型，传统开发模式面临挑战的警告。因此我们认为，举牌是不能提升行业的长期估值的，只是个别公司短期股价催化剂而已。

如今我们认为，短期催化剂也没有了。首先，对保险资金来说，12月31日才是对权益法意义重大的资产负债表日。其次，舆论带来很大压力。尽管我们认为举牌蓝筹企业是一种有效的投资策略，且绝大多数举牌行为合法合规，但太多舆论报道可能使保险公司更为谨慎。再次，蓝筹个股股价因为举牌上涨，举牌的客观环境也就恶化了。低估值是诱发保险资金战略配置的根本原因，不少蓝筹已经没有估值吸引力，其他品种则从一开始就不适合权益法记账。因此我们相信，举牌地产蓝筹虽然并没有结束（未来只要估值合适，保险公司很可能又会关注企业变现价值），但现在可以说告一段落了。

观察基本面，各地热销仍在持续。但2015年初销售处于高点，因此销售数据同比增速表现一般。深圳年底房价继续冲高，加剧了我们对于这个市场未来小幅调整的担心。尽管深圳市场外来需求旺盛，产业结构合理，自然环境优越，2015年凭借“新的富人”较多的优势，房价领涨一线城市。但深圳毕竟是一个体量比上海和北京更小的市场。小市场容易因为短期房价上涨预期太强而透支涨幅。

政策层面，我们相信刺激去化库存仍然是主旋律，未来降低首付比例，鼓励回购商品房作为保障房等政策应值得期待。但是，市场对于开发企业让利的政策缺乏预期，对于三四线城市政策空间也过于乐观。我们认为，政策并不是要在三四线城市重新推动一波房价上涨，而是以时间换空间，避免投资下滑过快，也避免金融风险。我们认为，今天一些土地储备中三四线城市占比过高的地产上市公司，其估值是偏高的。

总而言之，我们认为地产股处于不破不立的阶段。这里的“破”，不仅是指行业估值水平可能需要回调，更重要的是传统盈利模式需要更新再造。我们期待企业能够找到更新更广阔的发展方向，也期待企业能够在这些新的方向做出有信服力的阶段性成绩。