房企玩转金融 筑起自保防线

宝能系猛敲万科的大门；安邦在二级市场“围猎”上市房企；平安不断拿地，让品牌房企为其“打工”；四大国有资产管理公司之一的中国信达，则成为“地王制造机”的背后金主。金融资本对房地产的追逐似乎势不可挡。

房地产行业的土地红利消褪，金融属性逐渐成为行业发展的动力。金融资本与房地产相结合的趋势不可逆转。但辛苦打下江山的房企，不愿有一天沦为金融巨头的附庸、做“地主家的长工”。抛开情怀，金融和资本运作成为房企不得不埋头苦学的必修课。不少房企，更是直接将触角伸向金融领域，尝试通过一系列收购和投资，搭建自己的金控平台，抵御资本“野蛮人”的进攻。

品牌房企

纷纷搭建自己的金控平台

在前些天的万达年会上，首富王健林开嗓唱的一曲崔健的摇滚《假行僧》，成为人们津津乐道的话题。

同样引人关注的，是王健林在工作报告中称，2016年万达商业板块主动下调房地产收入640亿元。对于万达要退出房地产业的猜测，王健林回应：“其实万达不是退出房地产，只是不再把房地产作为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的主要来源”。

王健林表示，2016年是万达转型关键年。金控平台，成为王健林圈定的其中一个重心。

万达于2015年7月成立金融集团，下设网络金融公司、投资公司、保险公司、证券公司及其他金融类企业。这家成立不过半年的金融公司在2015年营收达到208.9亿元，完成了年度计划的697%。

当险资进军房地产的时候，房企也在进军保险业。万达就持有百年人寿11.55%，成为后者最大单一股东。

去年的亚冠决赛，恒大通过胸前广告违约给“恒大人寿”做了回广告。2015年9月，恒大买下中新大东方人寿保险有限公司50%的股权，并将其更名为恒大人寿。按照恒大地产收购中新大东方时作出的承诺，恒大人寿的资产规模要在2018年底达到1000亿元以上，相当于再造一个安邦保险。

据恒大集团披露，恒大的金融版图，还将继续向银行、证券公司、基金和信托公司等领域延展。

泰禾也在积极谋划金控业务，相继布局了福州农商行、东兴证券，参与发起设立海峡人寿，借此涉足银行、券商、保险等领域。

2015年以来，房企纷纷加快打造金控平台的步伐。旭辉集团董事长林中表示，房地产企业可能最终会变成一个金控平台，借此去管理资产。

金融嗅觉变灵敏

房企大举低成本融资

房企的金融敏感性正变得越来越强烈。“向融资要利润”、“融资也是房企的核心竞争力”等标语成为地产白银时代的新口号。

业内认为，金融巨头们扑向房地产是因为遭遇“资产荒”，而房地产仍然是诸多行业中相对风险小、利润可控的行业。

嗅觉敏锐的房企也借助此轮“资产荒”机遇，趁低息窗口期大举融资，降低财务成本，让自己处于更安全的境地，并有助于他们进行资产整合和并购。

刚刚过去的2015年，上市房企组成了一支浩浩荡荡的发债大军，且发债利率一路走低。

去年9月，万科发行了50亿元的公司债，票面利率低至3.5%。11月，中海以3.4%的公司债利率刷新了最低纪录。2016年1月13日，大悦城再创新低，1亿元境内债券票面利率仅为3.20%。仅仅一天之后，保利地产2016年公司债券(第一期)票面利率低至2.95%(5年期票面利率2.95%，发行规模为5亿元；7年期票面利率3.19%，发行规模为25亿元)。

在杭州本土上市房企中，滨江集团去年通过A股定向增发，募资28亿元，并获准发行30亿元的公司债券。

过去融资成本偏高的绿城，在中交进驻后，获得了中交的信用背书。2015年8月，绿城完成了2018年到期、年利率8.5%的7亿美元优先票据，及2019年到期、年利率8%的5亿美元优先票据的部分交换，为交换而发行的新票据的利率仅5.875%。此后绿城又分两批发行了70亿元的境内公司债，平均票面利率低于5%。

通过金融手段，降低自己的财务成本，也为绿城的发展创造了更好的条件。据克而瑞的数据显示，2015年，108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。从融资类别情况来看，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达7376亿元，占比54%，而传统的银行贷款模式的比例大幅下降，仅占9%。

业内人士分析，在货币适度宽松背景下，当前整体利率在下降，房企通过发行公司债来控制风险，这也是房地产资产证券化大趋势的表现。

不管是金融资本奔向房地产，还是房企主动拥抱金融资本，这一趋势，代表着房地产的未来。