土地低溢价出让新房成交量下滑 温州楼市进入盘整期？

近期，温州楼市出现转折，不仅土地市场频现低溢价，而且商品房、二手房市场也日趋平稳。那么，刚经历过小高潮的温州楼市，是否已进入盘整期？

土地市场风向突变

日前，我市土地市场风向突变，郊县多宗地块略高于底价成交，一改此前高溢价率频现的现象。

上月底，“中梁”以32100万元竞得瑞安塘下镇中心区F-3-4地块，该地块吸引了4家房企报名，最终仅3家房企到场竞拍，经过5轮报价，溢价率5.4%。该地块的楼面均价为4734元/㎡，较去年同期周边成交地块楼面价低了约2500元/㎡。进入6月，郊县土地市场依旧风平浪静。6月1日，“德信”以42930万元获得乐清市中心区G-b3地块，楼面价5627元/㎡，溢价率仅1.90%。该地块吸引了7家房企报名，最终却仅有1家房企到场竞拍。随后的塘下镇西河村地块公开出让，“中厦”以1180万元竞得开发权，楼面均价1274.19元/㎡，溢价率仅0.85%。除上述地块外，上月位于瑞安安阳新区一宗占地近70亩的商服地块突然终止挂牌，此前曾有外来地产大鳄表达投资意向，拟打造商业综合体。

同样，市区土地市场也一改5月频繁推地的态势，6月仅推出温州市南塘西片区整合规划A-4-2地块一宗住宅地块，占地仅8.78亩，楼面起始单价5499元/㎡。在当前其他城市趁热推地的时候，市区突然收紧宅地出让。

此前，市区中央绿轴区域、汇昌河沿岸、七都板块、黄屿板块、瓯海中心区、浙南产业集聚区及瑞安、苍南龙港等地土地拍卖均出现多家房企抢地、高溢价率现象，溢价率普遍达到50%以上，个别地块甚至高达208%。自上月底以来，我市土地市场风向突变，个中缘由颇受各方关注。

楼市成交日趋平缓

近期，市区新盘持续开盘，价格也逐步趋稳，较春季并未出现明显上涨现象。中梁·首府壹号、万科·学院路七号、德信·悦城、京都·外滩壹号等多个楼盘开盘，其中多数楼盘的开盘价格在业界预期内，甚至有楼盘开盘价格低于业界预期，相对保守。由于上述项目地块均为去年出让，与今年出让的地块相比价格相对较低，具有一定的成本优势。有开发商表示，在当前楼市难以预料的情况下，必须加快开发节奏并以相对理性的价格出售，不必冒险追求利益最大化。

今年3月，我市商品房共计成交6827 套，成交面积为832537 ㎡。其中住宅总成交量为5776 套，成交面积为719213 ㎡，达到一个高峰。而之后的4月份、5月份，成交数据均在前一个月的基础上有所下滑，且幅度略有增大。上周，我市商品房成交1046套，与前几周相比呈下滑趋势。

除商品房外，市区二手房市场同样较为平稳。记者从多家中介机构了解到，近期二手房市场成交价格总体平稳，但与此同时大量老小区、次新房挂牌出售，房源较多，由于多数二手房购房者对价格比较敏感，许多不具明显优势的房源仍需通过降价促成成交，房东报价坚挺的房源往往成交周期较长。同时，大量一手房上市、待上市吸引了部分对品质有要求的购房者，不少中介经纪人开始主动出击寻找购房者。

房企投资趋于理性

在土地市场低溢价、楼市日趋平缓的情况下，温州楼市是否已经进入盘整期？

温州智联社房地产营销策划有限公司总经理向洋表示，当前温州楼市出现冷热不均的现象，一级市场、二级市场、三级市场均能体现出这一点。在一级市场，部分地块由于区域、特殊情况等因素，溢价率走低，也有个别地块出乎意料。但这还不能代表市场将整体转向，部分条件较好的地块预计仍将引发开发商的争夺。在二级市场，一些地段优越、配套成熟的项目，还是能卖出较高的价格，当然也有项目因周边环境不佳而选择低价销售。同时，部分开发商为尽快回笼资金及投资下一个项目，而选择保守策略，以保证能够清盘。

向洋认为，上半年楼市向好主要取决于政策红利，使得购房成本下降，而接下来的楼市也取决于宏观政策、外部环境等因素，当前仍难以判断。但在经历过楼市高峰后，开发商已经逐步偏向理性，这些在土地市场、项目开盘等方面已有表现。当前，多个知名开发商在我市已有多块土地储备，预计短期内仍会参与土地竞拍，但不会追求高地价、高溢价。