温州“迷你”地块 螺蛳壳里做道场

近年来，市区小楼盘频繁上市，同时小地块也受到开发商青睐。然而，小楼盘、小地块受各方面因素制约较明显，品质难以提升。业内人士表示，在条件允许的情况下可联合开发。

小型楼盘密集上市

日前，位于龙湾状元的京都·外滩壹号开盘销售，该盘占地仅11.9亩，共推出186套住宅。除该盘外，近期市区还有多个小楼盘待上市，其中部分楼盘近期即将开盘。

中央绿轴区域成为近期市区小楼盘的聚集地，包括中梁·金座、大诚·名座、德信·上府及去年开盘的华鸿·温州大公馆二期。其中，中梁·金座占地约12.75亩，为两栋小高层住宅；大诚·名座占地约10.19亩，沿河打造两栋高层住宅；德信·上府占地13.5亩，地块呈不规则形状。

除新盘市场，近期市区土地市场也频现小地块。上月，“瓯海房开”以20261万元竞得占地仅6.4亩的汇昌河水上公园地区城市设计A-10地块，溢价率93.15%，楼面均价20574元/㎡。当前，占地仅8.78亩的温州市南塘西片区整合规划A-4-2地块正在挂牌，将于下周出让。根据2016年温州市区商住用地出让计划，今年市区还有8宗小于20亩的商住、住宅地块待出让，分别位于滨江商务区、鹿城总部经济园、龙湾中心区、龙湾状元、瓯海南湖等地。

在近几年动辄数十亩甚至上百亩的大盘频频亮相的情况下，十多年前风靡温州市区的小楼盘，近年来重出江湖，又出现增多的趋势，除上述楼盘外，近两年以来还有开源公馆、翡翠公馆、御龙公馆、龙祥嘉园、中梁·海景壹号等小楼盘面世。此类小楼盘一般占地不足20亩，建筑面积在2万平方米左右，住宅房源在几十套至一百多套，多以单栋或者两三栋小高层、高层住宅的形式出现，个别项目存在相对较高的容积率。

土地供应发生变化

在小楼盘不断出现的背后，是土地供应市场的变化。前些年，土地供应偏向新兴板块，以数十亩甚至数百亩的地块为主，而近两年中心城区的土地再次加大投放。中心城区已基本完成开发建设，土地资源相对稀缺，通过“查漏补缺”的方式挖掘地块，相对而言出让地块规模较小，多为成熟地块。

同时，也有多种原因导致小地块的产生。其中，因历史遗留问题而尚未开发，近年来因政策处理而得以释放；原规划为商服用地，因商办投资不景气，为加快开发步伐而改为商住用地；原属村三产安置地块，因前阵子土地市场活跃而借机推向市场，而部分城中村本身规模较小，剩余三产安置地块也比较“迷你”。

由于地块小，起拍价低，再加上地块位置较好，因此这些小地块的出让往往吸引了多家开发商争夺。上月，仅6.4亩的汇昌河水上公园地区城市设计A-10地块出让，吸引了11家开发商及一位自然人报名，除几家知名房开外，也包括多家不知名的小开发商。但也有部分小地块因存在各种历史遗留问题，少有开发商报名，最终以略高于底价的价格出让。

当前，这些小地块打造的楼盘以面向“首改”客户群体为主，打造“小而精”的楼盘。由于部分地块溢价率较高，因此也有楼盘在改善型基础上加入144㎡以上大面积户型，打造高端楼盘。但总体而言，这些项目房源类型与客户群体较为单一，不像其他项目产品具有一定梯度与多样性。

有业内人士表示，小地块、小楼盘存在一些弱点。首先，小地块难以打造大型景观与配套，对楼盘品质有一定影响。其次，小地块在土地竞拍时的相对低门槛，可能会由小开发商获得，项目品质难以保证。在条件允许的情况下，相邻小地块可考虑联合开发，以提升区域整体品质。