低容积率住宅地块频现温州楼市！

温州楼市一直以来都是以高容积率闻名，而近期，龙湾城市中心区G-01地块开始接受开发商预申请登记，该地块占地约202亩，容积率为1.9，为近年来市区较少出现的大型低容积率商住地块。低容积率住宅地块的频频上市现象，引发业界关注。

低容积率地块频频上市

去年以来，容积率在2.0及以下的低容积率住宅地块频频出现于市区土地市场。中梁地产集团于去年起开始进驻龙湾市场，拿下龙湾城市中心区E-10地块、龙湾城市中心区C-14地块两宗商住地块，容积率分别为1.9、2.0，均为低容积率地块，这两地块分别打造香缇国际、香缇华府两个商住项目。当前香缇国际已开盘，取得了良好的销售业绩，香缇华府在项目推广期间也获得了购房者的青睐。去年下半年，温州世和生态城开发有限公司拿下仰义林里片区三宗住宅用地，容积率均在2.5以下，其中林里单元（0577-WZ-YS-08）A-05地块容积率仅为1.1。

今年以来，低容积率的特征在市区土地市场上更为明显。1月30日，容积率为1.8的瓯海区原行政中心区A-20b地块成功出让，7家房企经过23轮角逐，最终瓯海房屋开发有限公司以5.27亿元取得该地块的使用权，楼面均价超过11600元/㎡。该公司相关负责人表示，除该地段较成熟外，地块方正、容积率低也是吸引他们的因素，这将有利于规划设计与市场运作，开发低密度、高品质的宜居住宅。随后挂牌的鹿城区总部经济园区二期G-1、G-3、G-5、G-7四宗地块，其中三宗地块容积率为1.5。接下来即将挂牌上市的龙湾城市中心区G-01地块，除临近万达广场外，其超过200亩的面积、1.9的低容积率特征将使得该地块更具优势。

低容积率住宅优势显著

在土地容积率走低的同时，市区土地市场也在发生着变化。

早年温州曾出现多个低密度住宅项目，后来在土地集约利用的观念指导下，市区土地容积率有所提升，一般在3.0左右，低密度住宅、商住用地投放开始减少。2013年，市区出现大规模土地投放现象，当时出让的大部分住宅、商住用地容积率在2.5-3.0区间，其中以瓯海中心区最为明显。由于多数土地容积率较高，市区住宅楼盘以高层、小高层住宅居多，密度较大。相比较而言，低容积率地块所打造的楼盘，高层建筑较少，多由小高层、多层、排屋进行组合，或以多层、小高层为主，具有较低的密度与相对较大的楼间距与公共空间，也具有较好的通风、采光、视野，使得楼盘品质与宜居程度上升。市区少数地段好、品质优的低容积率新盘，由于稀缺性与相对保值性，受到购房者的热捧。去年，容积率1.8的温州大公馆开盘销售，在均价28000元/㎡的情况下获得了热销。由新中梁打造的精品楼盘首府印象，容积率1.72，受到诸多购房者的青睐，当前二手房市场价一般在30000元/㎡左右，较周边其他高层住宅楼盘高出不少，具有楼层优势的房源则价格更高。

去年起，我市开始控制土地投放量，2014年市区土地投放宗数、面积与成交金额，均较上年有明显的下滑。此外，去年我市修改了《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》，其中针对住宅空间的尺度和品质提升的需求，复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标，一定程度上拓展了住宅户型的设计空间，同时对住宅未封闭阳台、设备平台、飘窗等的设置要求和比例进一步予以规范，使建筑设计可更趋多样化，同时更具可操作性。今年市区土地供应计划暂未公布，但仍将采取“适度适量”的方式，并加大优质地块的投放力度。近期出让、拟出让的多宗优质地块都具有较低的容积率，使得地块优势更为显著。

市场变化推动低容积率

温州三角洲房产策划机构总经理陈好表示，一般情况城市建设用地要求容积率在2.0以上，但在一些情况下也会出现容积率在2.0以下的地块。首先出于城市形象，住宅需要高低搭配呈现出层次感，另外公园、广场等周边需限制高度与容积率，预留足够的城市景观视线空间。其次，在老城区由于城市密度本身较大，需考虑地块周边其他住宅的采光、间距等，降低高度与容积率以保证该区域协调性，并控制人口密度。最后，靠近河流、山坡等自然景观资源的住宅，需考虑生态环境及景观要素，需降低容积率，使住宅与景观相结合，呈现出协调性。

陈好认为，在当前市场存量较大的情况下，开发商对容积率低的地块有浓厚的兴趣及更高的积极性，以提升产品品质使其更具竞争力。政府在制订出让土地各项指标时，会严格按照城市规划，对高度、密度、容积率等进行严格控制，规范土地市场，并根据市场变化选择出让土地，近期政府加大优质地块投放力度，使得低容积率的土地投放大大增加。

也有业内人士认为，在温州楼市持续下跌三年多以来，对于价格、面积等基本要素较为敏感的刚需市场被过度消化，当前政策放宽更有利于改善型需求的释放，同时购房者对于居住环境、品质等要求日渐提高，优质地块的出让，尤其是低容积率土地的出让步伐加快，将有利于更好地满足改善型购房者的需求，也有利于减少市场供应量，避免造成过大的库存压力。此外，位于城市郊区、新兴市镇等区域的土地出让，也应加强容积率的控制，既能避免造成这些区域过高的库存压力，也能以低密度、生态宜居的优势吸引购房者，拓展城市发展空间，缓解城市内部人口与交通压力。