租房的方式：互联网和传统中介是否平分秋色？

    对在外打拼的年轻人来说，租房似乎是个永恒的话题。在寸土寸金的帝都，有两种打不死的小怪兽，分别叫二房东和黑中介，被之坑过的人数不胜数。所以，当互联网开始试图改变这个市场时，我们雀跃欢呼。但个中情形似乎远比想象复杂，笔者试图通过这篇文章，揭开面纱一角。

    今年来，常坐地铁的同学们应该见到了不少租房应用的广告。今日公布的由中国互联网和IT业界主流商业杂志《互联网周刊》发起的《2015年APP分类排行》评选榜单中，2015年第一季度房产APP分类排行榜，搜房网房天下APP蝉联房产分类榜首，并在综合类榜单TOP100中位居第74名。

    在经历了美业上门、专车崛起后，似乎每个市场都在被互联网所改造。所以我们以为，租房这个市场也到了彻底被革命的时代，马上就面临纯互联网化、门店滚粗的局面。但实情是否真的如此？

    在询问过多个采访对象、走访门店后，笔者打算告诉你的是，传统中介真的没那么着急。

租房没那么受重视

    第一件要说明白的是，租房市场远不至于像最近的舆论造势那样，竞争到白热化程度。事实上，虽然互联网是屌丝经济，可房产市场更欢迎土豪。起码跟笔者聊过的行业人士都说，租房这事儿在行业内，真的不是重点业务。

    不信的话，我们从下面两个方面来说明。

    首先，各公司的重视程度。俞建洋说，行业内多数都是这样的，公司开会的时候从来不说租赁，都是在说买卖，大家对这块业务的定位基本就是顺带做的。他特别坦率地说，在做丁丁之前他从没关注过租房，所以刚接手的时候，其实也是一头雾水。而笔者得到的另一个数据是，在链家过去的营收中，租房收入每月的贡献占比只在7-8%。

    其次，经纪人多以此为跳板。几位行业人士都跟笔者证实，租房业务对多数经纪人来说，就是块跳板。一般做租房的，都是刚入行的新人，一旦业务熟练了基本都转去做二手房买卖了。租房的事情太琐碎了，除了一部分喜欢短平快节奏的经纪人会一直坚持外，多数都奔售房去了。

减免租金不等于便宜

    今年1月，证券时报刊登了一篇报道，该报记者以信件的形式，向爱屋吉屋创始人黎勇劲提出质疑。质疑的问题是“同房不同价”，即同一套房子，爱屋吉屋给出的价格高于传统中介。

    该文称，上海陆家嘴一中介门店负责人告诉他，一位租客先后被两家中介带去看了同一套房子，先带看的传统中介称房东要价3500元每月，爱屋吉屋的业务人员却称，房子月租金为3800元。

    所以，该文作者提出了爱屋吉屋是否涉嫌变相抬高房价的质疑。

    事实上，搜狐科技也进行了类似的走访。在北京天通苑（价格 动态 户型图 论坛）我爱我家的门店，经纪人在听说笔者考虑通过租房网站这种减免佣金的方式租房时，他露出了诡异的笑容。根据他的说法，以月租金4000元的房子为例，凡是号称减免佣金的中介给出的报价，都比他们的报价要贵至少两三百。“羊毛出在羊身上呗，我们是向租客收钱，他们是向房东收钱，房东可不得多要点啊。而且我们的房子很多是两三年前收的，本身价格就比较低。”

    不过这位经纪人也没有死咬价格，他告诉笔者，如果租客确实看上某套房子，佣金最低可以给到八折。“他们对我们的影响没那么大，不然公司也不会死扛着不降价了。”

门店仍不可替代

    最近的媒体报道中，有一句气势磅礴的话叫“革门店的命”，据说出自邓薇之口。但这个命，真的有那么好革么？对中介而言，最重要的因素有两个，房源和客源，而前者远未做到互联网化。

    第一，线上房源有限。一位接近链家的人士告诉笔者一组数据，按照链家过往的情况来看，出租房源占比大致是这样的：来自门店的起码占到45%、甚至50%以上，真正通过访问链家网而获取的的只有1.6%，还有部分来自各分类信息网站端口。“这个数字肯定会上涨，但是基数仍然有限。”

    第二，爱屋吉屋背后的交易。如果按照上述数字来看的话，爱屋的房源又如何获取呢？官方说法是来自地推团队，但行业人士爆料，实际上很多是来自跳单。所谓跳单指的是，爱屋现有的经纪人很多来自传统中介，他们通过和老同事的合作，将老东家的房源“挖”到爱屋。据说，不少中介开会都要查员工的手机，看有没有装爱屋的APP。命门攥在对手手中，这是爱屋模式存在的一个致命问题。

    第三，门店没有想象中贵。链家网COO徐东华告诉笔者，互联网视角认为门店很重，但实际上，在链家的成本中，门店支出的百分占比很低，基本是个位数。以租金为例，每天每平米在8-10块多，这比写字楼（房价 户型 二手房 租房）便宜很多。而门店除了办公之外，是离业主和社区最近的地方，这钱花的有价值。

互联网化的尝试方向

    口号和广告或许能让一个公司名声大躁，但真要改变一个行业，需要的可能更多是对行业的深入理解和思考。在文章最后，笔者总结了行业人士对租房市场互联网化提出的几个方向，如下。

    1.产品化。“其实一直都没有人想专门做租赁，大家都觉得太麻烦。”俞建洋如是说。目前而言，比较成功的探索很多都是在租赁的基础上进行了产品化，比如自如、you+等的长租公寓，以及小猪短租、途家等旅行短租产品。

    2.寻找细分市场。Hi租房2015年的重点是做合租，创始人马双喜认为这是获取网上房源最容易的方式，对于互联网追求的轻模式最适合。而且这个市场至少占到北京租房的50%，却是传统经纪业务“选择性忘记的市场”，“豆瓣才是北京最大的合租应用”。

    他把今年的业务更具体地限定在中关村附近，因为大学密集、it企业密集。马双喜对Hi租房的定位是“做应届生和程序员的合租神器。”为配合他们的特点，Hi租房打算推分期支付，比如押一付一，相关的合作正在谈判中。

    3.与门店合作。这是丁丁租房解决房源的策略。尽管股权关系还在梳理中，但原本链家门店的租房业务除了个别太远或者高端的盘子外，基本已经转交给丁丁。俞建洋对房源的认知也是，主要靠线下。即使丁丁上线后，线上获取的房源比之前链家的数据增加了5-6倍，但依然未超过总量的10%。未来丁丁和链家除了股权关系外，更多的是合作伙伴，丁丁可以直接从链家买房源。

    4.规模化后带动收益。凡是对租客免佣的公司，基本都是出于这个考虑。俞建洋认为，只要做到用户量足够大、房源足够多，就一定是能赚钱的。淘宝最开始不也是免费的么。

    对丁丁租房未来的发展，俞建洋称为“单一链条里的延伸”，讨论过很多方向，可能会包括家装、保洁等周边服务。“这个规模一旦做起来也是很可观的，比如我们有100万租客，如果10个人中有1个选择家装，就是10万单了。”但是他说今年暂时只想把交易量先做起来。

    Hi租房的想法也类似，他认为这些22-28岁的用户成长性很高。所以打算先铺量，后期可能靠理财和流量分发等方式赚钱，比如搬家、专车、日化等。马双喜透露，已有不少公司来谈合作。他觉得租房这种低频、高客单价的应用很好的出路是，和低客单价、高频次的应用相结合。