禹洲与龙湖联姻 合作开发“隐形地王”

    万科与万达的联姻掀起了房企联姻大潮。

    确实，“单打独斗的时代已经过去，今年以来，楼市逐渐回暖，房企开始积极扩张，而通过合作的路径进行布局无疑是一条捷径。

    7月16日，龙湖地产与禹洲地产联合打造的“厦门环集美湖项目”正式发布，定名为龙湖春江郦城。据了解，该项目将由龙湖与禹洲共同开发，具体的产品规划将于8月公之于众，11月正式推向市场。

    资料显示，该项目地块为禹洲地产今年年初以27.4亿元拿下的集美J2014P03商住地块。早前在禹洲地产2014年业绩会上，执行总裁蔡明辉提及，该地块禹洲占其中51%股份。

“隐形地王”求合作

    时间回到2015年1月16日的那场拍卖会，厦门集美正在进行一场激烈的土地争夺战。

    位于集美杏林北路与杏锦路交叉口南侧的J2014P03商住地块，地块总建筑面积达30.52万平方米，起拍总价为20亿元，起拍楼面价为6554元/平方米。土地用途规划为城镇住宅、商务金融用地(办公)、批发零售用地(商业)，土地面积7.01万平方米。

    最终经过多轮举牌后，在万科及中骏的缠斗中，禹洲以总价27.4亿元竞得该地块。成交楼面价8978元/平方米，溢价率37%。

    彼时，业内人士指出：“禹洲拿的是隐形地王价！地块总建30.5万平方米，除去自持商业8.5万平方米后，其实相当于27.4亿买了22万平方米，折算后的楼面价已经超过1.2万元/平方米；周边国贸地王的住宅和商业比例是9:1，而禹洲此地块商业住宅比是6:4，按照岛外商业地块楼面价3000元/平方米左右计算，禹州地块住宅部分的楼面价或超过1.3万/平方米，成为集美“隐形地王”。”

    对此有分析指，虽然该地块所处区域配套日益完善，有较好发展前景。但土地规划条件严苛，商业、办公至少均要自持50%，对后续房企的招商、招租压力大。因此对开发商的融资渠道、项目运营能力有更高的要求。

    如今看来，禹洲与龙湖地产本次“高大上”的合作或正是出于该地块的苛刻条件要求。

    据了解，该项目将由高端豪宅“郦城”系和商业TOP品牌“天街系”合二为一，打造成集休闲购物、高档酒店、城市豪宅、创意产业、城市广场、文化艺术于一体的综合体。

    龙湖地产厦门公司总经理胡若翔表示，春江系列产品是龙湖产品开发线上对地块要求最高的，该项目成为龙湖春江系产品在厦门集美的首发之作。

    项目规划为30万方顶级城市豪宅综合体，集城市高端居住、集中商业mall、文创办公等顶级业态于一体，包含14万平方米的住宅、10万平方米的办公和6万平方米的商业。

龙湖的扩张路径

    对于一些快速布局的房企来说，选择“联姻”也有利于实现规模扩张。

    事实上，这并不是龙湖首次布局厦门市场，早在2012年龙湖通过招拍挂以17.31亿元拿下集美灌口的三幅地块正式进军厦门。

    此次与禹洲的合作，无疑是龙湖将进一步深耕厦门市场的战略表现。

    “企业走向联合，是未来的一种发展方式。”龙湖相关负责人此前表示，近几年，随着国内一线品牌房企的进入，本土房企已深刻意识到无论是在战略还是在思维方面都需再提高，本土企业将与外来房企在打造精品建筑的过程中迅速成长。

    有地产营销人士表示，“房企合作开发最大的好处就是风险分摊，尤其是那些地价高昂的项目，联合开发可以有效降低土地、融资和营销各项成本，还可以提升投资回报率，使企业报表相对好看。”

    他认为，房企联合有利于发挥各自专业领域的优势，从而扩大产品的竞争力，尤其是一些外来房企，选择与长期深耕厦门的本土房企合作，更可以取长补短，在激烈的竞争中占取市场份额。

    从龙湖近期在土地市场的表现看，对于合作扩张，其早已深谙此道。

    5月29日，新城与龙湖本次合作开发的松江区永丰街道H单元40-05地块位于松江区，西至H40-02号，出让面积为26983.3平方米，建筑容积率为1.4，土地用途为居住用地。

    7月7日，龙湖和首开联合体以25.95亿元的总价、配建89900平方米限价房的代价摘得北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0301地块，楼面价达32000元/平方米。

    7月14日，龙湖和香港置地联合体分别以14.1%及12.11%的溢价率摘取北部新区大竹林组团O标准分区O02-2、O02-5、O20-2号宗地及北部新区大竹林组团O标准分区O02-4、O03-2、O22-7、O22-8号宗地。

    业内人士分析称，今年房企由单打独斗转向强强联合已经是一种趋势，相比此前单一的联合拿地，如今房企的合作方式也更灵活。不过实际运作是否有效，仍需面临后期市场的检验。